Calculer sa capacité d’emprunt pour financer son projet immobilier

Avant de se lancer dans tout projet immobilier, il est impératif de réfléchir au mode de financement, surtout dans le cas d’un emprunt. Le financement est une information clé dans la transaction immobilière : en effet, une mention figure sur le contrat et toutes les informations liées au financement sont validées par le notaire.

Qu’est ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est, comme son nom l’indique, le montant qu’un acquéreur est en mesure d’obtenir dans le cadre d’un projet immobilier. Elle est calculée et évaluée par l’établissement de crédit, notamment la banque, en fonction de plusieurs éléments comme le revenu ou le montant de l’apport par exemple.

Des facteurs supplémentaires, comme l’âge de l’emprunteur, son projet immobilier, son investissement, entrent aussi en jeu pour déterminer sa capacité d’emprunt.

La capacité d’emprunt est aussi appelée la capacité de remboursement. En d’autres termes, c’est la capacité à couvrir les échéances d’un crédit immobilier.

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

Pour connaître le montant qu’un investisseur peut obtenir, il faut commencer par calculer le taux d’endettement. Ce pourcentage, calculé en fonction des revenus et des charges de l’emprunteur, permet d’estimer les mensualités du prêt. Cela sert à définir la durée du crédit immobilier peut être déterminée.

Le taux d’endettement généralement admis est situé entre 30% et 35%, souvent il est de 33%.

La formule utilisée pour connaître le taux d’endettement est la suivante :

La somme des charges (y compris les crédits existants et les loyers) x 100 / La somme des revenus, rentes et allocations.

Il est possible d’obtenir la capacité de remboursement, ou la mensualité maximale que l’emprunteur doit couvrir. Pour cela, il suffit d’inverser cette formule et qu’on y applique le taux d’endettement de 33%,

La formule “inversée” est la suivante :

(Revenus nets x 33%) – Charges

Ces formules permettent de calculer la capacité d’emprunt en fonction des mensualités, de la durée de remboursement et des taux d’intérêt.

A quel taux d’intérêt s’attendre ?

Aujourd’hui, les taux d’intérêts sont très avantageux. En effet, au début de l’année, les taux d’intérêts ont suivi une tendance baissière par rapport à décembre 2017 : les taux sur 10 et 25 ans ont baissé de 0,01% et de 0,07% pour les crédits immobiliers sur 12 ans.

Les taux dépendent de la durée et des mensualités du crédit. Dans le contexte immobilier actuel, un acquéreur pourrait obtenir un crédit immobilier avec un taux de 0,55% environ sur 7 ans, 1,35% sur 25 ans, ou encore 1% environ pour une durée de 15 ans.

Pour obtenir le meilleur taux immobilier il est conseillé de mettre en concurrence les banques. Les courtiers en crédit immobilier font ce travail pour vous gratuitement : ils vous aident à monter votre dossier, ils le mettent en valeur et négocient pour vous le meilleur taux d’intérêt que vous pouvez obtenir en fonction de vos informations personnelles.

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Par Mia Tawile

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