Quels critères pour estimer son bien immobilier ?

Estimer la valeur de son bien immobilier est une des premières étapes de toute transaction immobilière. Mais, c’est une tâche assez complexe. Le vendeur, qui souhaite évidemment tirer le plus grand profit possible, est souvent tenté de surestimer son logement.  

Il existe plusieurs critères pour bien estimer son bien.

L’emplacement

Lorsqu’un vendeur cherche à estimer son bien immobilier, il est souvent conseillé de comparer ce dernier à des biens similaires, qui se situent dans le même quartier. Cette méthode permet d’avoir un prix moyen pour le m2.  La nuisance et la qualité de vie sont également des facteurs qui fluctuent selon l’emplacement du bien, et qui jouent un rôle sur sa valeur immobilière.

Par exemple, dans le 7ème arrondissement de Paris, le prix moyen au m2 est de 13 049€ selon Meilleurs Agents. Dans le 20ème, il est de 8 059€, et atteint 7 755€ dans le 19ème arrondissement de la capitale.

Le quartier permet également de situer et de calculer la distance entre le logement et les écoles, les différents moyens de transport, et les commerces qui l’entourent. Les logements bien situés ont souvent une valeur immobilière supérieure à ceux qui sont plus éloignés des commerces et qui sont mal desservis.

L’état du bien

La vétusté d’un bien est inévitable. Souvent, il est nécessaire de faire des petits travaux pour ralentir le vieillissement du logement, et maintenir sa valeur immobilière.

Pour les logements anciens, certains diagnostics comme les paramètres sismiques ou encore l’isolation thermiques pourront être nécessaires. Certains investisseurs trouvent qu’il est stratégique d’acquérir un bien ancien et de le rénover, car la marge de négociation à l’achat est plus importante. En effet, le bien immobilier neuf est en moyenne 20% plus cher que l’ancien.

L’état de la copropriété

Dans le cas où le bien à vendre est un appartement, l’état de la copropriété est aussi un facteur qui a un impact sur la valeur immobilière de celui-ci. Des parties communes en bon état permettent une meilleure estimation du logement.

L’état extérieur de l’immeuble peut, dans certains cas,  être un argument de négociation. En effet, si un ravalement de façade est à effectuer, l’acheteur pourra tenter de déduire le coût ou une partie de celui-ci du prix d’achat final.

La durée – facteur très important !

Plus l’estimation est basse, selon les critères expliqués ci-dessus, plus le bien sera vendu rapidement. Certains investisseurs visent volontairement les vendeurs contraints par une situation spéciale, comme un divorce, une mutation, ou encore une succession, afin d’avoir une meilleure marge de négociation.

Si le vendeur n’est pas pressé dans la vente de son bien, il peut attendre des mois, et refusera probablement toute forte négociation.

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Par Mia Tawile

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